Czy zarządzanie najmem się opłaca?

Rozważając współpracę z firmą zarządzającą najmem, większość właścicieli zadaje sobie jedno pytanie: czy to się opłaca?

Najczęściej porównują koszt usługi z prowizją, którą trzeba zapłacić. To jednak tylko część równania. Aby rzetelnie ocenić opłacalność zarządzania najmem, trzeba uwzględnić również koszty pustostanów, ryzyko problemów z najemcami, bieżącą obsługę mieszkania oraz wpływ profesjonalnego zarządzania na wysokość i stabilność dochodu z najmu.

Opłacalny najem nie zaczyna się od niskiej prowizji. Zaczyna się od dobrze zaplanowanego procesu, który od pierwszego dnia ogranicza ryzyko i pozwala mieszkaniu pracować zgodnie z celem właściciela.

Od czego zależy opłacalność zarządzania najmem?

Opłacalność zarządzania najmem nie zależy wyłącznie od ceny usługi. W praktyce decyduje o niej kilka zupełnie innych czynników.

Najważniejsze z nich to:

• czas potrzebny na wynajęcie mieszkania,

• liczba i długość pustostanów w ciągu roku,

• jakość i wiarygodność najemcy,

• koszty awarii i bieżących napraw,

• terminowość płatności czynszu,

• długość utrzymania najmu bez częstej rotacji najemców.

To właśnie te elementy, a nie wysokość prowizji, decydują o tym, czy współpraca z firmą zarządzającą faktycznie się opłaca.

Największym kosztem nie jest prowizja

Wielu właścicieli patrzy tylko na jedną liczbę – procent prowizji firmy zarządzającej. To jednak bardzo uproszczone spojrzenie.

Prowizja jest kosztem widocznym i łatwym do policzenia. Tymczasem realne koszty samodzielnego najmu najczęściej pojawiają się dopiero w trakcie wynajmu i potrafią być znacznie wyższe.

Przykładowo:

• miesiąc pustostanu – około 4 000 zł utraconego przychodu,

• obniżenie czynszu o 300 zł miesięcznie – około 3 600 zł rocznie,

• usuwanie szkód po najemcy – od kilkuset do kilku tysięcy złotych.

Dopiero zestawienie tych kosztów z wysokością prowizji pokazuje pełny obraz. Sama prowizja, liczona w oderwaniu od pustostanów, obniżek czynszu czy napraw, nie mówi nic o rzeczywistej opłacalności zarządzania najmem.

Jak profesjonalne zarządzanie wpływa na dochód z najmu?

Profesjonalne zarządzanie nie polega na podnoszeniu czynszu. To jedno z najczęstszych nieporozumień.

Wpływa ono na dochód w zupełnie inny sposób:

• ogranicza liczbę i długość pustostanów,

• pozwala lepiej przygotować mieszkanie do wynajmu,

• zwiększa liczbę zainteresowanych kandydatów,

• umożliwia wybór bardziej wiarygodnego najemcy,

• zmniejsza ryzyko kosztownych problemów w trakcie najmu.

Suma tych działań przekłada się na wyższy dochód netto z nieruchomości. Nie dlatego, że czynsz jest wyższy, ale dlatego, że mieszkanie generuje mniej strat po drodze.

👉 Dowiedz się więcej: Co obejmuje zarządzanie najmem?

Czy zarządzanie najmem opłaca się przy jednym mieszkaniu?

Z finansowego punktu widzenia odpowiedź jest jednoznaczna – tak.

Co więcej, często bardziej niż w przypadku większych portfeli nieruchomości.

Właściciel jednego mieszkania nie ma możliwości rozłożenia ryzyka pustostanu czy problemów z najemcą na inne lokale. Jeżeli jedyna nieruchomość stoi pusta przez miesiąc, cały dochód z najmu w tym czasie spada do zera.

Z tego samego powodu każda obniżka czynszu, zaległość w płatności czy koszt naprawy szkód ma dla niego znacznie większe znaczenie niż dla inwestora posiadającego kilkanaście mieszkań.

Dlatego opłacalność zarządzania najmem nie rośnie wraz z liczbą nieruchomości. Często jest wręcz odwrotnie – im mniej mieszkań posiada właściciel, tym mocniej odczuwa skutki błędów, których profesjonalne zarządzanie pomaga uniknąć.

👉 Przeczytaj również: Czy warto korzystać z firmy zarządzającej najmem?

Kiedy zarządzanie najmem zwraca się najszybciej?

Każde mieszkanie warto analizować indywidualnie, jednak są sytuacje, w których profesjonalne zarządzanie przynosi najszybszy zwrot.

Najczęściej wtedy, gdy:

• właściciel nie ma dużego doświadczenia w wynajmie,

• mieszkanie od dłuższego czasu stoi puste,

• nieruchomość jest inwestycją, a nie miejscem, którym właściciel chce zajmować się na co dzień,

• właścicielowi zależy przede wszystkim na stabilnym, przewidywalnym dochodzie i ograniczeniu ryzyka.

W takich sytuacjach koszty samodzielnego prowadzenia najmu – zarówno finansowe, jak i czasowe – rosną najszybciej, a profesjonalne zarządzanie najmem najczęściej zwraca się już w pierwszych miesiącach współpracy.

Czy można policzyć opłacalność zarządzania?

Tak, choć wymaga to uwzględnienia kilku zmiennych jednocześnie.

Na opłacalność zarządzania najmem wpływają między innymi:

• wysokość czynszu,

• lokalizacja mieszkania,

• historyczna długość pustostanów,

• zakres zabezpieczeń,

• zakres obsługi objętej umową.

Każde mieszkanie jest inne, dlatego nie istnieje uniwersalna odpowiedź. Opłacalność trzeba policzyć dla konkretnej nieruchomości i konkretnych warunków najmu.

Czy zarządzanie najmem się opłaca? – podsumowanie

Jeżeli patrzymy wyłącznie na wysokość prowizji, zarządzanie najmem zawsze będzie kosztem.

Jeżeli jednak spojrzymy na cały proces wynajmu oraz wszystkie wydatki, które mogą pojawić się przy samodzielnym prowadzeniu najmu, profesjonalne zarządzanie bardzo często okazuje się inwestycją.

To właśnie dlatego warto patrzeć nie tylko na koszt usługi, ale na całkowity koszt prowadzenia najmu. W wielu przypadkach ograniczenie pustostanów, lepszy dobór najemców, odpowiednie przygotowanie mieszkania i sprawniejsza organizacja całego procesu mają znacznie większy wpływ na wynik finansowy niż sama wysokość prowizji.

FAQ

Czy zarządzanie najmem zwiększa zysk z mieszkania?

Profesjonalne zarządzanie nie zawsze oznacza wyższy czynsz. Najczęściej zwiększa dochód poprzez ograniczenie pustostanów, lepszy dobór najemców i zmniejszenie ryzyka dodatkowych kosztów.

Czy prowizja firmy zarządzającej się zwraca?

W wielu przypadkach tak. O opłacalności decyduje cały przebieg najmu, a nie tylko koszt usługi.

Czy zarządzanie najmem ma sens przy jednym mieszkaniu?

Tak. Właściciele jednego mieszkania często najbardziej odczuwają skutki pustostanów i problemów z najemcami.

Czy zarządzanie najmem pozwala uniknąć pustostanów?

Nie można ich całkowicie wyeliminować, ale odpowiednie przygotowanie mieszkania, właściwy dobór najemcy i szybka reakcja na zmieniającą się sytuację rynkową pozwalają znacząco ograniczyć ich ryzyko.

Jak sprawdzić, czy zarządzanie najmem będzie opłacalne?

Najlepiej przeanalizować wysokość czynszu, potencjalne koszty pustostanów oraz zakres usług. W wielu przypadkach pomocny będzie kalkulator opłacalności najmu.